半数地产商现金流转负龙头房企开始谨慎拿地

现象1

季报光鲜业绩预增倒数第二

据Wind资讯统计，一季度共有44家上市公司业绩为正；38家公司净利润较2009年一季度存在不同程度的增长，其中20家公司净利润同比增幅超过100%。万科(000002)一季度净利润11.3亿元，同比增长46.5%；保利地产(600048)净利润5.48亿元，增长66.26%；金地集团(600383)净利润11.66亿元，提升2015%；招商地产(000024)净利润3.85亿元，增长125.64%。

尽管同比增长喜人，但环比数据不容乐观，调控政策的阴影逐渐显现。万科A、深深房、深鸿基(000040)A、中航地产(000043)等，环比业绩普遍滑坡。万科A一季度每股收益0.10元，环比下降52.61%；主营收入下降8.08%。深深房A一季度每股收益0.0054元，环比下降39.33%；主营收入下降15.75%。中航地产每股收益0.0241元，环比下降90.64%。

从半年报业绩预告情况看，该行业业绩预增幅度位居倒数第二，为17.99%。

现象2

现金流转负资金链越来越紧张

不少上市房企的现金流也变得紧张起来。在房地产类上市公司中，有超过一半的公司经营性现金流呈现出净流出状态，多家龙头企业现金流为负。

2009年A股上市房企的经营性现金流总和，数年来第一次出现了正值。今年一季度，这一数据再次转负，表明房地产上市公司的利润仅停留在账面上。

一季报显示，万科的经营活动产生的现金流量净额为68亿元，同比下降284.56%；招商地产的现金流量净额为-7.2亿元，同比下降188.68%，其中经营活动现金流量净额-7.9亿元，同比下降939%；金地集团，一季度经营活动现金流量净额为-34亿元，下降700%，现金流量净额为-9.4亿元，同比下降308%；保利地产现金流量净额为-13.6亿元，同比下降313%。

但同时，“招保万金”这“四大金刚”暂时没有偿债压力。

现象3

销售额下降开发商面临压力

现金流为负，并不意味着资金链就有问题。但眼下的成交量持续下滑和收紧银根，对房产商来说无疑雪上加霜。

万科一季度销售面积中，珠三角同比下降45.1%，长三角同比下降33.9%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%。由于“主战场”失利，万科一季度营收只有75亿，比上年同期下降8.8%。

银华基金A股投资总监陆文俊认为，目前房价还未出现显著回落，如果房价继续大幅上涨，相信后续政策还会给地产行业更大的打击。所以，即使上市房企暂时还“不差钱”，但拮据的日子还在后头。

现象4

暂停拿地开发商很谨慎

面临着现金流减少和销售额下降的双重压力，不少开发商放慢了拿地的脚步。

中原地产数据显示，今年2月末以来，十大龙头标杆房企中复地、华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地，表现出谨慎态度。4月标杆房企购地支出约42亿，是近12个月以来最低水平。

据中原4月对全国12个城市土地交易的监测情况看，总体成交面积约1108公顷，为2010年以来最低点。居住用地成交面积579公顷，环比下降52%，低于前12个月均值25%。

分析

如果不拿地现金流可支持半年

中原地产研究中心高级经理刘渊认为，按一季度末的现金流及年内负债情况预估，如果楼市成交量低迷状况持续超过6个月，即便不依赖外部融资，只要房企不再拿地，大部分房企6个月内仍能够维持超过2008年底的现金流状况。

数据显示，标杆房企2009年底持有现金同2008年同期相比增幅达15%至878%不等，平均增幅达217%之多。2010年内各房企需归还短期借款及一年内到期的长期借款总额同2008年末相比减少21%。

此前任志强也提到，到去年年底，如果扣除商业贷款的话，房企完成销售额4.39万亿，而投资只完成3万多亿，手里还应该有近一万亿的流动资金。如果按照一季度销售情况看，虽然增幅有所下降，但当前银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平，大企业的现金流没有受到任何影响，当前的投资资金还是很充足的。现在来看，半年之内绝大部分开发商不会出现现金流的问题，而且，如果开发商继续缩减投资量的话，坚持一年都没有问题。

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