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探寻房地产价值新体系 探寻房地产价值新体系■陆新之

在今年房地产问题吸引了足够多的关注和唾沫的时候，在2006年即将开始之际，我们有必要暂时放下为什么人盖房子、请哪位名师设计规划以及哪个区域有什么概念有利于销售等低层面的话题，而要关注那些真正影响到行业利益分割，产业价值产生和消亡的大方向。

上半年以新、老国八条为标志，中央部委和地方政府密集出台多种调控政策组合拳，并取得一定效果。调控政策中很多是取消原来刺激商品房市场时期出台的优惠政策，甚至走向抑制。例如：营业税经历了从基本不收到差额征收，最后全额征收。下半年主要是地方性、部门性调控政策，对楼市、股市房地产板块的负面心理影响减少很多。但实际上，不管业界的感受如何，下半年的市场气氛，却使得投资者的房价预期更为谨慎，开发商对利润回报的预期则转淡。

因此，有一种意见认为，只要2006年房价涨幅没有出现持续两位数的快速上涨，那么就没有出台全国性、密集调控政策的可能性。此观点虽然不见得科学，但是，房价确实已经成为宏观调控的风向标，未来也会是最主要的风向标。同时，值得欣慰的是，在众多讨论之后，政策的实施落实必然更有针对性。上游开发环节整体上会紧缩，政府继续借助土地、资金、税收等杠杆挤压原有高利润盈利模式的生存空间。因此，做“土地生意”的日子会越过越紧。同时，行业的下游消费环节，政府会鼓励消费需求，抑制投资、投机需求，提高市场规范度。因势利导，能够顺应这种气氛的营销行为才能获得认同。而众多在市场高涨期间形成的一些陋习，将会受到更大的压力。

备受瞩目的房地产行业是否能够通过外力调控，从而保持健康发展，已经成为国家建设和谐社会的重要标志之一，因此千万不要对于调控的放松有不切实际的幻想。另一方面，地产行业又是国家支柱产业之一，资本项目管制下人民币逐渐放宽波动幅度和渐进升值构成朦胧性利好，加上中国经济的区域经济不平衡性、商品房需求和住宅文化的差异性、房价受宏观经济基本面的支持度、历史走势等因素，还将使得明年的房地产行业发展呈现出明显的区域性特征。2006年房地产行业从全国范围来看，除开情况特殊的某些大城市，整体上将保持平稳发展，各地只要不出现激情大涨，也就不会有悲剧性大跌。

中国改革开放27年以来，房地产行业市场化10多年以来，这次产业兴旺持续四五年以来，房地产业的快步发展伴随着的是不断的矛盾暴露以及行业的自身完善修复。而明年真正关键的问题是，更多拥有庞大现金流的境内外产业集团挟巨资的进入，如果仅仅是传统地产业务模式的简单复制，意味着更高资金量级的介入、吸引更多银行信贷的投放，此中蕴藏的金融风险和资源配置失效问题，将会继续引起政府的关注。实际上，房地产模式如果不能摆脱仅仅是大资金为王的原始简单形态，那么，越来越多热钱游资将摧毁现有所谓优势企业的品牌经营和开发专业化的堤坝。对于业界中人来说，如何在一个略显芜杂和无序的座标系统之中，寻找到一个适合自身的可持续发展路径，将比赚一笔钱和培养一支销售队伍要重要得多。

每个行业的盛衰有着其必然性。而每个企业的成败，则有更多的不确定性。我们今天书生气十足地由表及里、由近及远的探求，我们去推敲、去归纳、去想象和研判产业表象之下正在发生什么事情，它昨天意味着什么，明天又可能意味着什么。因为，我们相信，房地产行业到了一个需要更完善的价值体系和对社会资源更加谨慎使用的新时代。

探寻房地产价值新体系■陆新之

在今年房地产问题吸引了足够多的关注和唾沫的时候，在2006年即将开始之际，我们有必要暂时放下为什么人盖房子、请哪位名师设计规划以及哪个区域有什么概念有利于销售等低层面的话题，而要关注那些真正影响到行业利益分割，产业价值产生和消亡的大方向。

上半年以新、老国八条为标志，中央部委和地方政府密集出台多种调控政策组合拳，并取得一定效果。调控政策中很多是取消原来刺激商品房市场时期出台的优惠政策，甚至走向抑制。例如：营业税经历了从基本不收到差额征收，最后全额征收。下半年主要是地方性、部门性调控政策，对楼市、股市房地产板块的负面心理影响减少很多。但实际上，不管业界的感受如何，下半年的市场气氛，却使得投资者的房价预期更为谨慎，开发商对利润回报的预期则转淡。

因此，有一种意见认为，只要2006年房价涨幅没有出现持续两位数的快速上涨，那么就没有出台全国性、密集调控政策的可能性。此观点虽然不见得科学，但是，房价确实已经成为宏观调控的风向标，未来也会是最主要的风向标。同时，值得欣慰的是，在众多讨论之后，政策的实施落实必然更有针对性。上游开发环节整体上会紧缩，政府继续借助土地、资金、税收等杠杆挤压原有高利润盈利模式的生存空间。因此，做“土地生意”的日子会越过越紧。同时，行业的下游消费环节，政府会鼓励消费需求，抑制投资、投机需求，提高市场规范度。因势利导，能够顺应这种气氛的营销行为才能获得认同。而众多在市场高涨期间形成的一些陋习，将会受到更大的压力。

备受瞩目的房地产行业是否能够通过外力调控，从而保持健康发展，已经成为国家建设和谐社会的重要标志之一，因此千万不要对于调控的放松有不切实际的幻想。另一方面，地产行业又是国家支柱产业之一，资本项目管制下人民币逐渐放宽波动幅度和渐进升值构成朦胧性利好，加上中国经济的区域经济不平衡性、商品房需求和住宅文化的差异性、房价受宏观经济基本面的支持度、历史走势等因素，还将使得明年的房地产行业发展呈现出明显的区域性特征。2006年房地产行业从全国范围来看，除开情况特殊的某些大城市，整体上将保持平稳发展，各地只要不出现激情大涨，也就不会有悲剧性大跌。

中国改革开放27年以来，房地产行业市场化10多年以来，这次产业兴旺持续四五年以来，房地产业的快步发展伴随着的是不断的矛盾暴露以及行业的自身完善修复。而明年真正关键的问题是，更多拥有庞大现金流的境内外产业集团挟巨资的进入，如果仅仅是传统地产业务模式的简单复制，意味着更高资金量级的介入、吸引更多银行信贷的投放，此中蕴藏的金融风险和资源配置失效问题，将会继续引起政府的关注。实际上，房地产模式如果不能摆脱仅仅是大资金为王的原始简单形态，那么，越来越多热钱游资将摧毁现有所谓优势企业的品牌经营和开发专业化的堤坝。对于业界中人来说，如何在一个略显芜杂和无序的座标系统之中，寻找到一个适合自身的可持续发展路径，将比赚一笔钱和培养一支销售队伍要重要得多。

每个行业的盛衰有着其必然性。而每个企业的成败，则有更多的不确定性。我们今天书生气十足地由表及里、由近及远的探求，我们去推敲、去归纳、去想象和研判产业表象之下正在发生什么事情，它昨天意味着什么，明天又可能意味着什么。因为，我们相信，房地产行业到了一个需要更完善的价值体系和对社会资源更加谨慎使用的新时代。

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